Cook County General Hospital’s $90-Million Redevelopment Saves a Chicago Icon

Tot vorig jaar stond het Cook County General Hospital 17 jaar leeg. Toen de plannen voor herontwikkeling op niets uitliepen, begon er graffiti van krakers op te duiken in het 1,2 miljoen vierkante meter grote gebouw dat ooit bekend stond als het Ellis Island van Chicago. Toen het personeel van het County General in 2002 naar het John H. Stroger-ziekenhuis aan de overkant van de straat verhuisde, diende het door Paul Gerhardt ontworpen gebouw uit 1914 alleen nog als toevluchtsoord voor tijdelijke bewoners. Het stond vier keer op de lijst van meest bedreigde historische plaatsen van de non-profitorganisatie Landmark Illinois, en de bakstenen, terra-cotta en granieten gevel begon af te brokkelen na jaren van verwaarlozing en blootstelling.

“Toen we hier kwamen, was het echt een puinhoop,” zegt Ken Johnston, senior projectmanager voor hoofdaannemer Walsh Construction. “Je kunt zien dat sommige graffiti modern is. Er zitten Twitter-handvatten in.”

Walsh, architect Skidmore, Owings and Merrill (SOM), Chicago ontwikkelaar John T. Murphy en zijn Murphy Development Group, MB Real Estate, Plenary Group en Granite Cos. vormden een design-build team bekend als Civic Health Development Group (CHDG) dat in 2015 reageerde op een RFP van Cook County waarin werd gevraagd om voorstellen om het ziekenhuis te redden. Eerdere pogingen tot herontwikkeling waren mislukt, voornamelijk omdat alle ontwikkelaars eerst iets in de buurt van de site wilden bouwen en zich later wilden bezighouden met het enorme witte olifant dat County General is. Nadat het gebouw in 2006 werd toegevoegd aan het National Register of Historic Places, een inspanning onder leiding van Landmarks Illinois, kwamen herontwikkelingsinspanningen in aanmerking voor federale historische belastingkredieten en kreeg het uitstel van de sloopkogel.

“Er was een initiatief in 2014 van Cook County Board President Toni Preckwinkle om het ziekenhuis te identificeren als een troef voor de county,” zegt Bonnie McDonald, voorzitter van Landmarks Illinois, die pleit voor hergebruik en herontwikkeling van historische gebouwen. “In feite werd de naam voor het charretteproces ‘het ontsluiten van de waarde’ genoemd, omdat ze inzag dat er financiële waarde zat in het ziekenhuisgebouw zelf en niet alleen in de grond.”

Zowel Landmarks Illinois als de Chicago Architecture Foundation ondersteunden en adviseerden de county in haar charretteproces. Cook County’s RFP bood land aan in het nabijgelegen Pasteur Park en in het Illinois Medical District om ontwikkelaars aan de tafel te krijgen. Murphy Development leidde aanvankelijk met Walsh en SOM, en de rest van wat CHDG zou worden, kwam aan boord naarmate de plannen zich ontwikkelden.

“Het plan was verdeeld in vier verschillende fasen, maar de spil van het geheel is het ziekenhuis zelf,” zegt Brian Lee, de SOM-partner die verantwoordelijk is voor het ontwerp van het project. “Je kunt de eerste fasen er niet echt omheen bouwen totdat je de grote olifant in de kamer hebt opgelost.”

CHDG’s $ 1-miljard, vier-fasen project genaamd Harrison Square is van plan om County General te transformeren in een 345.000 vierkante meter gemengd complex met 70.000 vierkante meter kantoorruimte, een 4.000 vierkante meter ziekenhuis museum, 25.000 vierkante meter retail en de rest een 210 kamers tellend Hyatt House/Hyatt Place dual hotel. Het is een verkleining van het enorme gebouw, maar SOM zegt dat het de bruikbare ruimte maximaliseert.

De eerste fase van de bouw is begroot op $ 100 miljoen en is opgenomen in ENR Midwest’s Top Starts ranglijst van dit jaar. Toekomstige fasen omvatten plannen voor een woongebouw dat zich rond een bestaande parkeergarage wikkelt, twee medische kantoorgebouwen en een andere gemengde ontwikkeling in Pasteur Park.

“Eerst kwam de evaluatie van wat er eigenlijk in het gebouw zou passen,” zegt Lee. “Welke programma’s zouden zinvol zijn? Er waren veel verschillende permutaties waar we tijdens de RFP-fase over discussieerden. Gesprekken over woningen, gesprekken over alle kantoren, en uiteindelijk zijn we uitgekomen op wat het meest zinvol was voor het gebied in termen van wat er nodig was en wat het gebouw kon huisvesten – en dat was tweederde hotel en de rest kantoren.”

Cook County had geen constructietekeningen, as-built records of enige referentie van het stalen geraamte van het gebouw. Walsh moest vertrouwen op microfiches voor de enige beschikbare documentatie van de oorspronkelijke bouw van het gebouw.

“Het gebouw is gebouwd in 1914. Dat was een grote onbekende voor ons.”

– Ken Johnston, Project Manager, Walsh Construction

“Natuurlijk hadden ze niets,” zegt Johnston. “Het gebouw is gebouwd in 1914. Het was een grote onbekende voor ons en naarmate we dichter bij het begin van de klus kwamen.”

De meeste verdiepingen hadden een oost-west stalen skelet, maar sommige hadden op onverklaarbare wijze een noord-zuid stalen skelet. Sommige spanten waren gedraaid om ruimte te maken voor wenteltrappen die naar appartementen voor arts-assistenten leidden. Walsh verving het staal dat gebreken vertoonde en veranderde het geraamte waar nodig.

Dakdekken waren ernstig verslechterd en de bovenste verdiepingen waren het nieuwe dak geworden. Deze moesten allemaal worden vervangen door nieuwe dakplaten. De oorspronkelijke lobby was dubbel zo hoog, en de trap wordt het middelpunt van een van de hotels.

Staalkolommen waren gewikkeld in kleitichels, de 1914 versie van brandwerend maken.

De oorspronkelijke structuur was gebouwd op bogen met kleitichels. Stalen steunpilaren werden in kleitichels gewikkeld en de muren werden eromheen gebouwd. Nadat de muren waren gebouwd, goten aannemers de topping.

“Toen we de muren sloopten, vonden we waar deze greppels zijn,” zegt Johnston. “Dat komt omdat daar vroeger een muur stond en ze de topping hebben gegoten nadat de muren waren gebouwd. We kwamen uit bij al die kleine noppen die eigenlijk muren waren die in die topping waren gegoten. We moesten teruggaan, de sleuf eruit slopen, en toen moesten we terugkomen en die sleuven opvullen om er zeker van te zijn dat we een vlakke vloer hadden om een hotel op te beginnen.”

Het marmer op de treden van de dubbelhoge trap voor de nieuwe lobby is dun uitgesleten na honderd jaar voetverkeer.

In 2007 werden twee verwaarloosde vleugels aan de noordkant van het ziekenhuis gesloopt door Cook County en staal werd blootgelegd op de plek waar ze stonden.

“Ze hebben er golfplaten opgeplakt, maar het was echt niet beschermd”, zegt Johnston. “Dat staal was behoorlijk verslechterd.”

Johnston zegt dat het team van Walsh wist dat het dek vervangen zou moeten worden, maar het is een voortdurende uitdaging om een bedrag in dollars te noemen voor wat er vervangen moest worden. Het project wordt snel op de markt gebracht door design-build partner MB Real Estate. De opening van de hotels Hyatt en Hyatt Place is gepland voor eind 2020.

Een van de manieren waarop Walsh het onbekende kon beperken, was door gebruik te maken van de 360-foto-opnamedienst Holo Builder om de vroege omstandigheden te documenteren en de voortgang te volgen. De 360-gradenbeelden van de bouwplaats konden worden gedeeld met SOM en MB Real Estate toen nieuwe omstandigheden aan het licht kwamen.

“We hebben scans voordat de sloop begon, tijdens de sloop, wanneer het wordt gestript en de ruwbouw begint”, zegt Johnston.

Wat HoloBuilder aan de binnenkant documenteert, leggen drone-scans buiten vast. Het gebouw van 345.000 vierkante meter is zo groot dat drones een van de weinige technologieën zijn die het allemaal kunnen bestrijken.

“Droning is heel waardevol geweest,” zegt Johnston. “Wanneer je naar een foto kunt kijken of die foto kunt verplaatsen of manipuleren, is het zo veel gemakkelijker om te zien waar je mee werkt of wat je moet doen.”

Drone-vluchten toonden aan dat het oorspronkelijke ziekenhuis balkons en buitenruimte had, en de vluchten lieten zien waar de deuren zich bevonden. Ze toonden ook beschadigd decoratief graniet en terra cotta dat moest worden gerepareerd.

MacRostie Historic Advisors of Chicago helpt CHDG bij het navigeren door het historische belastingkredietproces en adviseert Walsh over hoe het gebouw zelf te behouden. Walsh is van plan om de herontwikkeling van County General tegen het einde van het jaar te voltooien.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.