Rekonstrukce za 90 milionů dolarů zachraňuje ikonu Chicaga

Do loňského roku byla nemocnice Cook County General Hospital 17 let prázdná. Když plány na přestavbu vyšuměly, začaly se uvnitř budovy o rozloze 1,2 milionu metrů čtverečních, kdysi známé jako chicagský Ellis Island, objevovat graffiti od squatterů. Když se v roce 2002 zaměstnanci okresní nemocnice přestěhovali přes ulici do nemocnice Johna H. Strogera, sloužila budova navržená Paulem Gerhardtem v roce 1914 pouze jako útočiště před živly pro přechodné obyvatele. Čtyřikrát byla zařazena na seznam nejohroženějších historických míst neziskové organizace Landmark Illinois a její cihlová, terakotová a žulová fasáda se po letech zanedbávání a vystavování začala rozpadat.

„Když jsme sem přišli, byl tu opravdový nepořádek,“ říká Ken Johnston, hlavní projektový manažer generálního dodavatele Walsh Construction. „Je vidět, že některá graffiti jsou moderní. Jsou v něm klikyháky z Twitteru.“

Walsh, architekt Skidmore, Owings and Merrill (SOM), chicagský developer John T. Murphy a jeho Murphy Development Group, MB Real Estate, Plenary Group a Granite Cos. vytvořili projektový stavební tým známý jako Civic Health Development Group (CHDG), který v roce 2015 reagoval na výzvu Cook County RFP k podání nabídky na záchranu nemocnice. Předchozí pokusy o přestavbu selhaly především proto, že všichni developeři chtěli nejprve postavit něco v blízkosti areálu a s obrovským bílým slonem, kterým je County General, se vypořádat později. Poté, co byla budova v roce 2006 zapsána do Národního registru historických míst, což bylo úsilí vedené organizací Landmarks Illinois, získaly snahy o přestavbu nárok na federální historické daňové úlevy a budova získala milost před demoliční koulí.

„V roce 2014 vznikla iniciativa předsedkyně rady okresu Cook Toni Preckwinkleové, která nemocnici označila za přínos pro okres,“ říká Bonnie McDonaldová, prezidentka organizace Landmarks Illinois, která se zasazuje o opětovné využití a přestavbu historických budov. „Ve skutečnosti byl proces charrette nazván ‚odemknutí hodnoty‘, protože si uvědomila, že finanční hodnotu má samotná budova nemocnice, a ne jen pozemek.“

Obě organizace Landmarks Illinois a Chicago Architecture Foundation podporovaly okres a radily mu v procesu charrette. Cook County ve svém RFP nabídl pozemky v nedalekém Pasteurově parku a v Illinois Medical District, aby pomohl přivést developery k jednacímu stolu. Zpočátku vedla společnost Murphy Development s firmami Walsh a SOM, a jak se plány vyvíjely, přidal se i zbytek společnosti CHDG.

„Plán byl rozdělen do čtyř různých fází, ale nosným prvkem celé věci je samotná nemocnice,“ říká Brian Lee, partner společnosti SOM odpovědný za návrh projektu. „Nemůžete kolem ní stavět počáteční fáze, dokud nevyřešíte velkého slona v místnosti.“

Čtyřfázový projekt společnosti CHDG za 1 miliardu dolarů s názvem Harrison Square plánuje přeměnit County General na multifunkční komplex o rozloze 345 000 m2 s kancelářskými prostory o rozloze 70 000 m2, nemocničním muzeem o rozloze 4 000 m2, maloobchodními prostory o rozloze 25 000 m2 a zbytkem duálního hotelu Hyatt House/Hyatt Place s 210 pokoji. Jedná se o zmenšení mohutné budovy, ale SOM tvrdí, že maximalizuje využitelnou plochu.

Počáteční fáze výstavby je rozpočtována na 100 milionů dolarů a je uvedena v letošním žebříčku ENR Midwest’s Top Starts. V budoucích fázích se plánuje výstavba obytné budovy, která obklopí stávající parkoviště, dvou lékařských kancelářských budov a dalšího víceúčelového objektu v Pasteurově parku.

„Nejprve přišlo na řadu vyhodnocení toho, co se do budovy vlastně vejde,“ říká Lee. „Jaké programy by měly smysl? Existovalo mnoho různých permutací, o kterých jsme uvažovali ve fázi RFP. Hovořilo se o bydlení, o všech kancelářích a nakonec jsme se shodli na tom, co dávalo největší smysl pro danou oblast z hlediska toho, co bylo potřeba, a také toho, co mohla budova pojmout – a to byly dvě třetiny hotelu a pak zbytek kanceláří.“

Cook County neměl k dispozici žádné stavební výkresy, záznamy o stavu budovy ani žádné reference o ocelové konstrukci budovy. Walsh se musel spolehnout na mikrofiše, kde byly jediné dostupné záznamy o jakékoli dokumentaci z počáteční výstavby budovy.

„Budova byla postavena v roce 1914. Byla to pro nás velká neznámá.“

– Ken Johnston, projektový manažer, Walsh Construction

„Samozřejmě neměli nic,“ říká Johnston. „Budova byla postavena v roce 1914. Byla to pro nás velká neznámá, a když jsme se blížili k tomu, abychom se pustili do práce.“

Zatímco většina pater měla ocelovou konstrukci ve směru východ-západ, některá měla nepochopitelně ocelovou konstrukci ve směru sever-jih. Některé rámy byly zkroucené, aby vznikl prostor pro točitá schodiště, která vedla do bytů pro rezidentní lékaře. Walsh nahradil vadnou ocel a změnil rámování tam, kde to bylo nutné.

Střešní paluby byly značně poškozené a horní patra se stala novou střechou. Ty všechny bylo třeba nahradit novými střešními deskami. Původní hala měla dvojnásobnou výšku a její schodiště bude ústředním prvkem jednoho z hotelů.

Ocelové sloupy byly obaleny hliněnými dlaždicemi, což byla verze protipožární izolace z roku 1914.

Původní konstrukce byla postavena na hliněných obloucích. Ocelové nosné sloupy byly obaleny hliněnými dlaždicemi a kolem nich byly postaveny stěny. Poté, co byly stěny postaveny, dodavatelé vylili vrchní vrstvu.

„Když jsme stěny vybourali, zjistili jsme, kde jsou tyto výkopy,“ říká Johnston. „Je to proto, že tam kdysi byla zeď a po postavení zdí tam nasypali zálivku. Skončili jsme s těmi malými hloučky, které byly ve skutečnosti zdmi zalitými do té navážky. Museli jsme se vrátit, vybourat výkop ven a pak jsme se museli vrátit a vyplnit ty výkopy, abychom měli jistotu, že máme rovnou podlahu, na které můžeme začít stavět hotel.“

Mramor na stupních dvojitého schodiště do nové haly je po sto letech chůze opotřebovaný.

V roce 2007 Cook County zboural dvě zanedbaná severní křídla nemocnice a na jejich místě zůstala obnažená ocel.

„Dali tam vlnitý plech, ale ve skutečnosti to nebylo nijak chráněné,“ říká Johnston. „Ta ocel byla dost zchátralá.“

Johnston říká, že Walshův tým věděl, že bude třeba vyměnit nějakou palubu, ale vyčíslení částky v dolarech na to, co je třeba vyměnit, je neustálý problém. Projekt se vyznačuje rychlým uvedením na trh díky partnerovi pro projektování a výstavbu, společnosti MB Real Estate. Otevření hotelů Hyatt a Hyatt Place je naplánováno na konec roku 2020.

Jedním ze způsobů, jak Walsh zmírnil neznámé, bylo využití služby Holo Builder pro pořizování 360° fotografií k dokumentaci počátečního stavu a sledování postupu prací. 360stupňové snímky staveniště bylo možné sdílet se společnostmi SOM a MB Real Estate, jakmile se objevily nové podmínky.

„Máme snímky před zahájením demolice, v průběhu demolice, když je to vykuchané, když se dělají hrubé stavby,“ říká Johnston.

Co HoloBuilder dokumentuje v interiéru, to snímky z dronů zachycují venku. Budova o rozloze 345 000 metrů čtverečních je tak velká, že drony jsou jednou z mála technologií, které ji mohou celou pokrýt.

„Dronování bylo velmi cenné,“ říká Johnston. „Když se můžete podívat na fotografii nebo s ní pohnout či s ní manipulovat, je mnohem snazší zjistit, s čím pracujete nebo co potřebujete udělat.“

Lety dronů ukázaly, že původní nemocnice měla balkony a venkovní prostory, a lety ukázaly, kde jsou dveře. Ukázaly také poškozenou dekorativní žulu a terakotu, které vyžadovaly opravu.

MacRostie Historic Advisors of Chicago pomáhá společnosti CHDG orientovat se v procesu získání historického daňového úvěru a radí Walshovi, jak zachovat samotnou budovu. Walsh plánuje, že přestavba County General bude dokončena do konce roku.

.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.