Cook County General Hospital’s $90-Millionen-Sanierung rettet eine Ikone Chicagos

Bis letztes Jahr stand das Cook County General Hospital 17 Jahre lang leer. Als die Sanierungspläne ins Stocken gerieten, tauchten im Inneren des 1,2 Millionen Quadratmeter großen Gebäudes, das einst als Chicagos Ellis Island bekannt war, Graffiti von Hausbesetzern auf. Als das Personal des County General im Jahr 2002 auf die andere Straßenseite in das John H. Stroger Hospital umzog, diente das 1914 von Paul Gerhardt entworfene Gebäude nur noch als Zufluchtsort für Durchreisende vor den Elementen. Es stand viermal auf der Liste der am stärksten gefährdeten historischen Stätten der gemeinnützigen Denkmalschutzorganisation Landmark Illinois, und seine Fassade aus Ziegeln, Terrakotta und Granit begann nach Jahren der Vernachlässigung und Exposition zu bröckeln.

„Als wir hier ankamen, war es ein echtes Chaos“, sagt Ken Johnston, leitender Projektmanager des Generalunternehmers Walsh Construction. „Man kann sehen, dass einige der Graffiti modern sind.

Walsh, der Architekt Skidmore, Owings and Merrill (SOM), der Chicagoer Bauunternehmer John T. Murphy und seine Murphy Development Group, MB Real Estate, die Plenary Group und Granite Cos. bildeten ein Design-Build-Team, die Civic Health Development Group (CHDG), das 2015 auf eine Ausschreibung des Cook County reagierte und Vorschläge zur Rettung des Krankenhauses einholte. Frühere Sanierungsversuche waren gescheitert, vor allem weil alle Entwickler zuerst etwas in der Nähe des Geländes bauen und sich später um den riesigen weißen Elefanten County General kümmern wollten. Nachdem das Gebäude 2006 auf Initiative von Landmarks Illinois in das National Register of Historic Places aufgenommen worden war, kamen Sanierungsmaßnahmen für bundesweite historische Steuergutschriften in Frage, und das Gebäude wurde vor der Abrissbirne bewahrt.

„2014 gab es eine Initiative von Toni Preckwinkle, der Präsidentin des Verwaltungsrats von Cook County, um das Krankenhaus als einen Wert für den Bezirk zu identifizieren“, sagt Bonnie McDonald, Präsidentin von Landmarks Illinois, die sich für die Wiederverwendung und Sanierung historischer Gebäude einsetzt. „Der Name des Charrette-Prozesses lautete ‚unlocking the value‘ (den Wert freilegen), weil sie erkannte, dass das Krankenhausgebäude selbst und nicht nur das Grundstück einen finanziellen Wert darstellte.“

Beide, Landmarks Illinois und die Chicago Architecture Foundation, unterstützten und berieten den Bezirk bei seinem Charrette-Prozess. In der Ausschreibung des Cook County wurden Grundstücke im nahe gelegenen Pasteur Park und im Illinois Medical District angeboten, um Entwickler an den Tisch zu bringen. Murphy Development war zunächst mit Walsh und SOM federführend, und der Rest der späteren CHDG kam im Laufe der Planungen hinzu.

„Der Plan wurde in vier verschiedene Phasen unterteilt, aber der Dreh- und Angelpunkt des Ganzen ist das Krankenhaus selbst“, sagt Brian Lee, der für das Design des Projekts verantwortliche SOM-Partner. „

Das vierphasige 1-Milliarden-Dollar-Projekt von CHDG mit dem Namen Harrison Square sieht vor, das County General in einen 345.000 Quadratmeter großen Komplex mit gemischter Nutzung zu verwandeln, der 70.000 Quadratmeter Bürofläche, ein 4.000 Quadratmeter großes Krankenhausmuseum, 25.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche und den Rest ein Hyatt House/Hyatt Place-Doppelhotel mit 210 Zimmern umfasst. Es handelt sich um eine Verkleinerung des massiven Gebäudes, aber SOM sagt, dass der nutzbare Raum maximiert wird.

Die erste Bauphase ist mit 100 Millionen Dollar veranschlagt und steht in diesem Jahr auf der ENR Midwest’s Top Starts Liste. Künftige Phasen umfassen Pläne für ein Wohngebäude, das ein bestehendes Parkhaus umschließt, zwei medizinische Bürogebäude und ein weiteres gemischt genutztes Gebäude im Pasteur Park.

„Zuerst wurde geprüft, was tatsächlich in das Gebäude passen könnte“, sagt Lee. „Welche Programme würden Sinn machen? Es gab viele verschiedene Möglichkeiten, die wir während der Ausschreibungsphase in Betracht gezogen haben. Wir sprachen über Wohngebäude, wir sprachen über Bürogebäude, und schließlich einigten wir uns auf das, was für das Gebiet am sinnvollsten war, sowohl im Hinblick auf den Bedarf als auch auf die Möglichkeiten des Gebäudes, und das waren zwei Drittel Hotel und der Rest Büros.“

Cook County hatte keine Konstruktionszeichnungen, Bestandsunterlagen oder irgendeinen Hinweis auf das Stahlgerüst des Gebäudes. Walsh musste sich auf Mikrofiche verlassen, um die einzigen verfügbaren Unterlagen über die ursprüngliche Konstruktion des Gebäudes zu finden.

„Das Gebäude wurde 1914 gebaut. Das war eine große Unbekannte für uns.“

– Ken Johnston, Projektmanager, Walsh Construction

„Natürlich hatten sie nichts“, sagt Johnston. „Das Gebäude wurde 1914 gebaut. Das war eine große Unbekannte für uns, und als wir näher an den Auftrag herankamen.“

Während die meisten Stockwerke eine Ost-West-Stahlkonstruktion hatten, hatten einige unerklärlicherweise eine Nord-Süd-Stahlkonstruktion. Einige Rahmen waren verdreht, um Platz für Wendeltreppen zu schaffen, die zu den Wohnungen der niedergelassenen Ärzte führten. Walsh ersetzte den mangelhaften Stahl und änderte den Rahmen, wo es nötig war.

Die Dachflächen waren stark beschädigt, und die oberen Stockwerke waren zum neuen Dach geworden. Sie mussten alle durch neue Dachplatten ersetzt werden. Die ursprüngliche Lobby war doppelt so hoch, und ihre Treppe wird das Herzstück eines der Hotels sein.

Stahlsäulen waren mit Tonziegeln ummantelt, was die 1914er Version des Feuerschutzes war.

Das ursprüngliche Gebäude war auf Tonziegelbögen gebaut. Die Stahlstützen wurden mit Tonziegeln umwickelt und die Wände um sie herum gebaut. Nachdem die Wände gebaut waren, gossen die Bauunternehmer den Belag.

„Als wir die Wände abrissen, fanden wir diese Gräben“, sagt Johnston. „Das liegt daran, dass dort früher eine Mauer stand und die Aufschüttung erst nach dem Bau der Mauer vorgenommen wurde. Am Ende hatten wir all diese kleinen Noppen, die eigentlich Mauern waren, die in die Aufschüttung gegossen wurden. Wir mussten zurückgehen, den Graben abreißen und dann zurückkommen und diese Gräben auffüllen, um sicherzustellen, dass wir einen ebenen Boden haben, auf dem wir ein Hotel errichten können.“

Der Marmor auf den Stufen der doppelhohen Treppe für die neue Lobby ist nach hundert Jahren Fußgängerverkehr dünn geworden.

Im Jahr 2007 wurden zwei vernachlässigte Nordflügel des Krankenhauses von Cook County abgerissen, und der Stahl lag dort frei.

„Sie haben Wellblech angebracht, aber es war nicht wirklich geschützt“, sagt Johnston. „

Johnston sagt, dass das Walsh-Team von Anfang an wusste, dass die Fahrbahndecke ersetzt werden musste, aber es ist eine ständige Herausforderung, die zu ersetzenden Teile in Dollar zu beziffern. Das Projekt wurde mit dem Design-Build-Partner MB Real Estate zügig auf den Markt gebracht. Die Eröffnung der Hyatt- und Hyatt Place-Hotels ist für Ende 2020 geplant.

Eine Möglichkeit, das Unbekannte abzumildern, war der Einsatz des 360-Fotodienstes Holo Builder, um den frühen Zustand zu dokumentieren und den Fortschritt zu verfolgen. Die 360-Grad-Bilder der Baustelle konnten mit SOM und MB Real Estate geteilt werden, als neue Bedingungen aufgedeckt wurden.

„Wir haben Scans vor dem Abriss, während des Abrisses und bei der Entkernung, wenn die Rohbauarbeiten beginnen“, sagt Johnston.

Was HoloBuilder im Inneren dokumentiert, wird von Drohnenscans im Außenbereich erfasst. Das 345.000 Quadratmeter große Gebäude ist so groß, dass Drohnen eine der wenigen Technologien sind, die das gesamte Gebäude erfassen können.

„Drohnen sind sehr wertvoll“, sagt Johnston. „Wenn man sich ein Foto ansehen, es verschieben oder manipulieren kann, ist es viel einfacher zu erkennen, womit man arbeitet oder was man tun muss.“

Die Drohnenflüge zeigten, dass das ursprüngliche Krankenhaus über Balkone und Außenbereiche verfügte, und die Flüge zeigten, wo die Türen waren. Sie zeigten auch beschädigten dekorativen Granit und Terrakotta, der repariert werden musste.

MacRostie Historic Advisors aus Chicago hilft CHDG bei der Beantragung historischer Steuergutschriften und berät Walsh bei der Erhaltung des Gebäudes selbst. Walsh plant, die Sanierung des County General bis zum Ende des Jahres abzuschließen.

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