Le redéveloppement de 90 millions de dollars de l’hôpital général du comté de Cook sauve une icône de Chicago

Jusqu’à l’année dernière, l’hôpital général du comté de Cook est resté vacant pendant 17 ans. Alors que les plans de redéveloppement s’essoufflaient, des graffitis de squatters ont commencé à apparaître à l’intérieur du bâtiment de 1,2 million de pieds carrés autrefois connu comme l’Ellis Island de Chicago. Lorsque le personnel du County General a déménagé de l’autre côté de la rue, à l’hôpital John H. Stroger, en 2002, le bâtiment de 1914, conçu par Paul Gerhardt, n’avait plus d’autre utilité que de servir de refuge aux personnes de passage. Il a figuré à quatre reprises sur la liste des lieux historiques les plus menacés du groupe de préservation à but non lucratif Landmark Illinois, et sa façade en brique, en terre cuite et en granit a commencé à s’effriter après des années de négligence et d’exposition.

« Lorsque nous sommes arrivés ici, c’était un véritable gâchis », déclare Ken Johnston, chef de projet principal pour l’entrepreneur général Walsh Construction. « Vous pouvez voir que certains des graffitis sont modernes. Il y a des poignées Twitter dedans. »

Walsh, l’architecte Skidmore, Owings et Merrill (SOM), le promoteur de Chicago John T. Murphy et son Murphy Development Group, MB Real Estate, Plenary Group et Granite Cos. ont formé une équipe de conception-construction connue sous le nom de Civic Health Development Group (CHDG) qui a répondu à un appel d’offres du comté de Cook en 2015 demandant des propositions pour sauver l’hôpital. Les précédentes tentatives de réaménagement avaient échoué, principalement parce que tous les promoteurs voulaient d’abord construire quelque chose près du site et s’occuper de l’énorme éléphant blanc qu’est le County General plus tard. Après que le bâtiment a été ajouté au Registre national des lieux historiques en 2006, un effort mené par Landmarks Illinois, les efforts de réaménagement sont devenus éligibles pour les crédits d’impôt historiques fédéraux et il a obtenu un sursis de la boule de démolition.

« Il y avait une initiative en 2014 par le président du conseil du comté de Cook Toni Preckwinkle pour identifier l’hôpital comme un atout pour le comté », dit Bonnie McDonald, président de Landmarks Illinois, qui plaide pour la réutilisation et le réaménagement des bâtiments historiques. « En fait, le nom du processus de charrette a été appelé, ‘déverrouiller la valeur’, parce qu’elle a reconnu qu’il y avait une valeur financière dans le bâtiment de l’hôpital lui-même et pas seulement dans le terrain. »

Les deux Landmarks Illinois et la Chicago Architecture Foundation ont soutenu et conseillé le comté dans son processus de charrette. L’appel d’offres du comté de Cook proposait des terrains dans le parc Pasteur voisin et dans l’Illinois Medical District afin d’attirer les promoteurs à la table des négociations. Murphy Development a initialement mené avec Walsh et SOM, et le reste de ce qui deviendrait CHDG est venu à bord au fur et à mesure que les plans évoluaient.

« Le plan a été divisé en quatre phases distinctes, mais le pivot de l’ensemble est l’hôpital lui-même », explique Brian Lee, l’associé de SOM en charge de la conception du projet. « On ne peut pas vraiment construire les phases initiales autour de l’hôpital tant que l’on n’a pas réglé le problème de l’éléphant dans la pièce. »

Le projet en quatre phases de 1 milliard de dollars de CHDG, appelé Harrison Square, prévoit de transformer le County General en un complexe à usage mixte de 345 000 pieds carrés avec 70 000 pieds carrés de bureaux, un musée de l’hôpital de 4 000 pieds carrés, 25 000 pieds carrés de commerces et le reste, un hôtel double Hyatt House/Hyatt Place de 210 chambres. Il s’agit d’une réduction de la taille du bâtiment massif, mais SOM affirme qu’il maximise l’espace utilisable.

La phase initiale de construction est budgétée à 100 millions de dollars et figure dans le classement des meilleurs démarrages de l’ENR Midwest cette année. Les phases futures comprennent des plans pour un immeuble résidentiel qui s’enroule autour d’un garage de stationnement existant, deux développements d’immeubles de bureaux médicaux et un autre développement à usage mixte dans le parc Pasteur.

« Tout d’abord est venue l’évaluation de ce qui pourrait réellement s’adapter dans le bâtiment », dit Lee. « Quels programmes auraient un sens ? Nous avons discuté de nombreuses permutations différentes pendant la phase de demande de propositions. Nous avons discuté de l’aspect résidentiel, de l’aspect bureaux et, en fin de compte, nous nous sommes mis d’accord sur ce qui était le plus logique pour la zone en termes de besoins et de ce que le bâtiment pouvait accueillir, c’est-à-dire deux tiers d’hôtel et le reste de bureaux.

Le comté de Cook ne disposait d’aucun dessin structurel, d’aucun dossier de construction ou d’aucune référence à la charpente métallique du bâtiment. Walsh a dû se fier aux microfiches pour les seuls documents disponibles de toute documentation de la construction initiale du bâtiment.

« Le bâtiment a été construit en 1914. C’était une énorme inconnue pour nous. »

– Ken Johnston, chef de projet, Walsh Construction

« Bien sûr, ils n’avaient rien », dit Johnston. « Le bâtiment a été construit en 1914. C’était une énorme inconnue pour nous et à mesure que nous nous rapprochions de l’avancement du travail. »

Alors que la plupart des étages avaient une charpente métallique est-ouest, certains avaient inexplicablement une charpente nord-sud. Certaines charpentes étaient tordues pour faire de la place aux escaliers en spirale qui menaient aux appartements des médecins résidents. Walsh a remplacé l’acier déficient et changé la charpente là où c’était nécessaire.

Les tabliers de toiture étaient gravement détériorés, et les étages supérieurs étaient devenus le nouveau toit. Ceux-ci devaient tous être remplacés par de nouvelles dalles de toit. Le hall d’entrée original était à double hauteur, et son escalier sera la pièce maîtresse de l’un des hôtels.

Les colonnes d’acier étaient enveloppées de tuiles d’argile, ce qui était la version 1914 de l’ignifugation.

La structure originale était construite sur des arcs en tuiles d’argile. Les colonnes de soutien en acier ont été enveloppées dans des tuiles d’argile et les murs ont été construits autour d’elles. Une fois les murs construits, les entrepreneurs ont coulé la chape.

« Lorsque nous avons démoli les murs, nous avons trouvé où se trouvent ces tranchées », explique Johnston. « C’est parce qu’il y avait un mur à cet endroit et qu’ils ont versé le topping après la construction des murs. Nous nous sommes retrouvés avec tous ces petits boutons qui étaient en fait des murs coulés dans cette couche. Nous avons dû revenir en arrière, démolir la tranchée en dehors, puis nous avons dû revenir et remplir ces tranchées pour nous assurer que nous avons un plancher de niveau pour commencer un hôtel. »

Le marbre sur les marches de l’escalier à double hauteur pour le nouveau hall est usé après cent ans de trafic piétonnier.

En 2007, deux ailes négligées de l’hôpital orientées vers le nord ont été démolies par le comté de Cook et l’acier a été laissé exposé là où elles se trouvaient.

« Ils ont mis de la tôle ondulée, mais ce n’était pas vraiment protégé », dit Johnston. « Cet acier était assez détérioré. »

Johnston dit que l’équipe Walsh savait, en partant, qu’il y aurait un certain remplacement du pont, mais mettre un montant en dollars à ce qui devait être remplacé est un défi permanent. Le projet a fait l’objet d’une approche rapide de mise sur le marché avec le partenaire de conception-construction MB Real Estate. L’ouverture des hôtels Hyatt et Hyatt Place est prévue pour la fin de 2020.

Une façon pour Walsh d’atténuer l’inconnu était d’utiliser le service de capture de photos à 360° Holo Builder pour documenter les premières conditions et suivre les progrès. Les images à 360 degrés du site pouvaient être partagées avec SOM et MB Real Estate au fur et à mesure que de nouvelles conditions étaient découvertes.

« Nous avons des scans avant le début de la démolition, pendant la démolition, lorsqu’elle est vidée, lorsque les rough-ins entrent en jeu », dit Johnston.

Ce que HoloBuilder documente à l’intérieur, les scans de drones le capturent à l’extérieur. Le bâtiment de 345 000 pieds carrés est si grand que les drones sont l’une des rares technologies qui peuvent le couvrir entièrement.

« Le drone a été très précieux », dit Johnston. « Lorsque vous pouvez regarder une photo ou déplacer cette photo ou la manipuler, il est tellement plus facile de voir avec quoi vous travaillez ou ce que vous devez faire. »

Les vols de drones ont montré que l’hôpital original avait des balcons et des espaces extérieurs, et les vols ont montré où étaient les portes. Ils ont également montré que le granit décoratif et la terre cuite endommagés nécessitaient une réparation.

MacRostie Historic Advisors de Chicago aide CHDG à naviguer dans le processus de crédit d’impôt historique et conseille Walsh sur la façon de préserver le bâtiment lui-même. Walsh prévoit que le réaménagement du County General soit terminé d’ici la fin de l’année.

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