Cook County General Hospital’s $90-Million Redevelopment Saves a Chicago Icon

Fino all’anno scorso, Cook County General Hospital è rimasto vuoto per 17 anni. Mentre i piani di riqualificazione vacillavano, i graffiti degli abusivi hanno cominciato a comparire all’interno dell’edificio da 1,2 milioni di piedi quadrati, una volta conosciuto come l’Ellis Island di Chicago. Quando il personale del County General si trasferì dall’altra parte della strada al John H. Stroger Hospital nel 2002, l’edificio progettato da Paul Gerhardt nel 1914 non servì ad altro che come rifugio dagli elementi per i transitori. È stato elencato quattro volte nella lista dei luoghi storici più a rischio del gruppo di conservazione non-profit Landmark Illinois, e la sua facciata di mattoni, terracotta e granito ha cominciato a sgretolarsi dopo anni di abbandono ed esposizione.

“Quando siamo arrivati qui era un vero disastro”, dice Ken Johnston, senior project manager dell’appaltatore generale Walsh Construction. “Si può vedere che alcuni dei graffiti sono moderni.

Walsh, l’architetto Skidmore, Owings and Merrill (SOM), lo sviluppatore di Chicago John T. Murphy e il suo Murphy Development Group, MB Real Estate, Plenary Group e Granite Cos. hanno formato una squadra di design-build nota come Civic Health Development Group (CHDG) che ha risposto a un RFP della contea di Cook nel 2015 chiedendo proposte per salvare l’ospedale. I precedenti tentativi di riqualificazione erano falliti, soprattutto perché tutti gli sviluppatori volevano prima costruire qualcosa vicino al sito e poi occuparsi dell’enorme elefante bianco che è il County General. Dopo che l’edificio è stato aggiunto al Registro Nazionale dei Luoghi Storici nel 2006, uno sforzo guidato da Landmarks Illinois, gli sforzi di riqualificazione sono diventati ammissibili per i crediti d’imposta storici federali e ha ottenuto una tregua dalla palla demolitrice.

“C’è stata un’iniziativa nel 2014 dal presidente del consiglio della contea di Cook Toni Preckwinkle per identificare l’ospedale come una risorsa per la contea”, dice Bonnie McDonald, presidente di Landmarks Illinois, che sostiene il riutilizzo e la riqualificazione degli edifici storici. Infatti, il nome del processo di charrette è stato chiamato “sbloccare il valore”, perché ha riconosciuto che c’era un valore finanziario nell’edificio stesso dell’ospedale e non solo nel terreno.”

Sia Landmarks Illinois che la Chicago Architecture Foundation hanno sostenuto e consigliato la contea nel suo processo di charrette. La RFP della contea di Cook ha offerto terreni nel vicino Pasteur Park e nell’Illinois Medical District per aiutare a portare gli sviluppatori al tavolo. Murphy Development ha inizialmente guidato con Walsh e SOM, e il resto di quello che sarebbe diventato CHDG è salito a bordo man mano che i piani si evolvevano.

“Il piano è stato diviso in quattro fasi distinte, ma il perno di tutta la cosa è l’ospedale stesso”, dice Brian Lee, il partner SOM incaricato del design del progetto. “

Il progetto da 1 miliardo di dollari e quattro fasi chiamato Harrison Square prevede di trasformare il County General in un complesso a uso misto di 345.000 piedi quadrati con 70.000 piedi quadrati di uffici, un museo dell’ospedale di 4.000 piedi quadrati, 25.000 piedi quadrati di vendita al dettaglio e il resto un hotel doppio Hyatt House/Hyatt Place da 210 stanze. Si tratta di un ridimensionamento del massiccio edificio, ma SOM dice che massimizza lo spazio utilizzabile.

La fase iniziale della costruzione è prevista per 100 milioni di dollari ed è elencata nella classifica Top Starts di ENR Midwest di quest’anno. Le fasi future includono piani per un edificio residenziale che avvolge un parcheggio esistente, due sviluppi di edifici per uffici medici e un altro sviluppo a uso misto nel Pasteur Park.

“Prima è arrivata la valutazione di ciò che potrebbe effettivamente adattarsi all’interno dell’edificio”, dice Lee. “Quali programmi avrebbero avuto senso? C’erano molte permutazioni diverse di cui abbiamo parlato durante la fase RFP. Conversazione sul residenziale, conversazione su tutti gli uffici e, alla fine, ci siamo accordati su ciò che aveva più senso per l’area in termini di ciò che era necessario e di ciò che l’edificio poteva ospitare – due terzi di hotel e poi il resto uffici.”

La Contea di Cook non aveva disegni strutturali, registri di costruzione o qualsiasi riferimento dell’intelaiatura in acciaio dell’edificio. Walsh ha dovuto fare affidamento su microfiche per l’unica documentazione disponibile della costruzione iniziale dell’edificio.

“L’edificio è stato costruito nel 1914. Era un’enorme incognita per noi.”

– Ken Johnston, Project Manager, Walsh Construction

“Naturalmente, non avevano nulla”, dice Johnston. “L’edificio è stato costruito nel 1914. Era un’enorme incognita per noi e mentre ci avvicinavamo a portare avanti il lavoro.”

Mentre la maggior parte dei piani aveva un’intelaiatura in acciaio est-ovest, alcuni avevano inspiegabilmente acciaio nord-sud. Alcune intelaiature erano contorte per fare spazio alle scale a chiocciola che portavano agli appartamenti dei medici residenti. Walsh ha sostituito l’acciaio carente e cambiato l’intelaiatura dove necessario.

Le coperture del tetto erano gravemente deteriorate, e i piani superiori erano diventati il nuovo tetto. Questi dovevano essere sostituiti con nuove lastre per il tetto. La lobby originale era a doppia altezza, e la sua scala sarà il centro di uno degli hotel.

Le colonne d’acciaio erano avvolte in tegole d’argilla, che era la versione del 1914 dell’ignifugazione.

La struttura originale era costruita su archi in tegole d’argilla. Le colonne di supporto in acciaio furono avvolte in tegole di argilla e i muri furono costruiti intorno ad esse. Dopo che i muri sono stati costruiti, gli appaltatori hanno versato il rivestimento.

“Quando abbiamo demolito i muri, abbiamo trovato dove sono queste trincee”, dice Johnston. “È perché lì c’era un muro e hanno versato la copertura dopo che i muri sono stati costruiti. Ci siamo ritrovati con tutti questi piccoli nodi che in realtà erano muri gettati in quel rivestimento. Siamo dovuti tornare indietro, demolire la trincea, e poi siamo dovuti tornare e riempire quelle trincee per assicurarci di avere un pavimento livellato su cui iniziare l’hotel.”

Il marmo sui gradini della scala a doppia altezza per la nuova lobby è consumato dopo cento anni di traffico pedonale.

Nel 2007, due trascurate ali dell’ospedale rivolte a nord sono state demolite dalla contea di Cook e l’acciaio è stato lasciato a vista dove si trovavano.

“Hanno messo del metallo ondulato, ma non era davvero protetto”, dice Johnston. “Quell’acciaio era piuttosto deteriorato.”

Johnston dice che la squadra di Walsh sapeva, andando avanti, che ci sarebbe stata una sostituzione del ponte, ma mettere un importo in dollari a ciò che doveva essere sostituito è una sfida continua. Il progetto ha un approccio veloce al mercato con il partner MB Real Estate. L’apertura degli hotel Hyatt e Hyatt Place è prevista per la fine del 2020.

Un modo in cui Walsh ha mitigato l’incognita è stato l’utilizzo del servizio di acquisizione fotografica a 360 gradi Holo Builder per documentare le condizioni iniziali e seguire i progressi. Le immagini del sito a 360 gradi potrebbero essere condivise con SOM e MB Real Estate man mano che si scoprono nuove condizioni.

“Abbiamo le scansioni prima dell’inizio della demolizione, durante la demolizione, quando è stato sventrato, quando sono stati fatti i lavori di costruzione”, dice Johnston.

Quello che HoloBuilder sta documentando all’interno, le scansioni del drone stanno catturando all’esterno. L’edificio di 345.000 piedi quadrati è così grande che i droni sono una delle poche tecnologie che possono coprirlo tutto.

“Il droning è stato molto prezioso”, dice Johnston. “Quando puoi guardare una foto o spostare quella foto o manipolarla, è molto più facile vedere con cosa stai lavorando o cosa devi fare.”

I voli dei droni hanno mostrato che l’ospedale originale aveva balconi e spazi esterni, e i voli hanno mostrato dove erano le porte. Hanno anche mostrato il granito decorativo danneggiato e la terracotta che richiedeva una riparazione.

MacRostie Historic Advisors di Chicago sta aiutando CHDG a navigare nel processo di credito d’imposta storico e a consigliare Walsh su come conservare l’edificio stesso. Walsh prevede di completare la riqualificazione del County General entro la fine dell’anno.

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