Cook County General Hospital’s $90-Million Redevelopment Saves a Chicago Icon

Do zeszłego roku Cook County General Hospital stał pusty przez 17 lat. Gdy plany rewitalizacji upadły, wewnątrz budynku o powierzchni 1,2 miliona metrów kwadratowych, znanego niegdyś jako chicagowska Ellis Island, zaczęły pojawiać się graffiti od lokatorów. Kiedy w 2002 r. personel szpitala County General przeniósł się na drugą stronę ulicy do szpitala John H. Stroger, budynek zaprojektowany przez Paula Gerhardta z 1914 r. nie służył niczemu innemu, jak tylko schronieniu przed żywiołami dla przechodniów. Został on czterokrotnie wpisany na listę najbardziej zagrożonych miejsc historycznych, prowadzoną przez grupę non-profit Landmark Illinois, a jego ceglana, terakotowa i granitowa fasada zaczęła się kruszyć po latach zaniedbań i ekspozycji.

„Kiedy tu dotarliśmy, był to prawdziwy bałagan”, mówi Ken Johnston, starszy kierownik projektu dla generalnego wykonawcy Walsh Construction. „Możesz zobaczyć, że niektóre z graffiti są nowoczesne. Są w nim uchwyty Twittera.”

Walsh, architekt Skidmore, Owings and Merrill (SOM), chicagowski deweloper John T. Murphy i jego Murphy Development Group, MB Real Estate, Plenary Group i Granite Cos. utworzyli zespół projektowo-budowlany znany jako Civic Health Development Group (CHDG), który odpowiedział na RFP hrabstwa Cook w 2015 roku z prośbą o propozycje uratowania szpitala. Poprzednie próby przebudowy zakończyły się niepowodzeniem, głównie dlatego, że wszyscy deweloperzy chcieli najpierw zbudować coś w pobliżu tego miejsca, a później zająć się masywnym białym słoniem, jakim jest County General. Po tym, jak budynek został dodany do Krajowego Rejestru Miejsc Historycznych w 2006 roku, wysiłek zainicjowany przez Landmarks Illinois, wysiłki na rzecz przebudowy kwalifikowały się do federalnych historycznych kredytów podatkowych i zyskał on wybawienie od kuli wraku.

„W 2014 roku pojawiła się inicjatywa przewodniczącej Rady Powiatu Cook Toni Preckwinkle, aby zidentyfikować szpital jako aktywa dla powiatu”, mówi Bonnie McDonald, prezes Landmarks Illinois, która opowiada się za ponownym wykorzystaniem i przebudową zabytkowych budynków. „W rzeczywistości proces charrette nazwano 'odblokowaniem wartości’, ponieważ uznała, że wartość finansowa tkwi w samym budynku szpitala, a nie tylko w ziemi.”

Zarówno Landmarks Illinois, jak i Chicago Architecture Foundation wspierały i doradzały powiatowi w procesie charrette. RFP Hrabstwa Cook oferowało ziemię w pobliskim Pasteur Park i w Illinois Medical District, aby pomóc przyciągnąć deweloperów do stołu. Murphy Development początkowo prowadziła wraz z Walsh i SOM, a reszta tego, co stanie się CHDG, dołączyła w miarę ewolucji planów.

„Plan został podzielony na cztery odrębne fazy, ale klamrą spinającą całość jest sam szpital”, mówi Brian Lee, partner SOM odpowiedzialny za projektowanie w tym projekcie. „Nie można tak naprawdę budować początkowych faz wokół niego, dopóki nie naprawi się tego wielkiego słonia w pokoju.”

CHDG’s $1-billion, czterofazowy projekt o nazwie Harrison Square planuje przekształcić County General w kompleks mieszany o powierzchni 345,000 stóp kwadratowych z 70,000 stóp kwadratowych powierzchni biurowej, muzeum szpitalnym o powierzchni 4,000 stóp kwadratowych, 25,000 stóp kwadratowych powierzchni handlowej i resztą 210-pokojowego podwójnego hotelu Hyatt House/Hyatt Place. Jest to zmniejszenie masywnego budynku, ale SOM twierdzi, że maksymalizuje przestrzeń użytkową.

Wstępna faza budowy ma budżet w wysokości 100 milionów dolarów i jest wymieniona w rankingu ENR Midwest’s Top Starts w tym roku. Przyszłe fazy obejmują plany budynku mieszkalnego, który owija się wokół istniejącego parkingu, dwa budynki medyczne i inny budynek o mieszanym przeznaczeniu w Pasteur Park.

„Najpierw przyszła ocena tego, co faktycznie może zmieścić się w budynku,” mówi Lee. „Jakie programy miałyby sens? Było wiele różnych permutacji, o których rozmawialiśmy podczas fazy RFP. Rozmawialiśmy o budynkach mieszkalnych, rozmawialiśmy o biurach i ostatecznie zdecydowaliśmy się na to, co miało największy sens dla tego obszaru pod względem tego, co było potrzebne, jak również tego, co budynek mógł pomieścić – i to było dwie trzecie hotelu, a reszta biur.”

Hrabstwo Cook nie miało żadnych rysunków konstrukcyjnych, dokumentacji powykonawczej ani żadnych odniesień do stalowej konstrukcji budynku. Walsh musiał polegać na mikrofiszach jako jedynych dostępnych zapisach jakiejkolwiek dokumentacji z początkowej budowy budynku.

„Budynek został zbudowany w 1914 roku. To była dla nas wielka niewiadoma.”

– Ken Johnston, Kierownik Projektu, Walsh Construction

„Oczywiście, nie mieli nic” – mówi Johnston. „Budynek został zbudowany w 1914 roku. To była dla nas wielka niewiadoma, gdy zbliżaliśmy się do rozpoczęcia prac.”

Podczas gdy większość pięter miała stalową konstrukcję wschód-zachód, niektóre w niewytłumaczalny sposób miały stal północ-południe. Niektóre ramy były skręcone, aby zrobić miejsce dla spiralnych klatek schodowych, które prowadziły do mieszkań dla lekarzy rezydentów. Walsh wymienił wadliwą stal i zmienił szkielet tam, gdzie było to konieczne.

Pokłady dachowe były mocno zniszczone, a górne piętra stały się nowym dachem. Wszystkie one musiały zostać zastąpione nowymi płytami dachowymi. Oryginalne lobby było podwójnej wysokości, a jego klatka schodowa będzie centralnym punktem jednego z hoteli.

Sto stalowe kolumny były pokryte glinianą dachówką, która była wersją ognioodporności z 1914 roku.

Oryginalna konstrukcja była zbudowana na łukach pokrytych glinianą dachówką. Stalowe kolumny wsporcze zostały owinięte w dachówkę ceramiczną, a ściany zostały zbudowane wokół nich. Po wybudowaniu ścian wykonawcy wylali polewę.

„Kiedy zburzyliśmy ściany, znaleźliśmy miejsca, w których znajdują się te rowy”, mówi Johnston. „To dlatego, że kiedyś była tam ściana, a oni wylali polewę po wybudowaniu ścian. Skończyło się na tych wszystkich małych wypustkach, które tak naprawdę były ścianami odlanymi w tej polewie. Musieliśmy wrócić, zburzyć wykop, a następnie musieliśmy wrócić i wypełnić te rowy, aby upewnić się, że mamy równą podłogę, aby rozpocząć hotel.”

Marmur na stopniach podwójnej wysokości schodów do nowego lobby jest zużyty po stu latach ruchu pieszego.

W 2007 roku, dwa zaniedbane północne skrzydła szpitala zostały rozebrane przez Cook County, a stal pozostawiono odsłoniętą tam, gdzie były.

„Położyli blachę falistą, ale tak naprawdę nie była ona chroniona”, mówi Johnston. „Ta stal była bardzo zniszczona.”

Johnston mówi, że zespół Walsha wiedział, wchodząc do projektu, że konieczna będzie wymiana niektórych pokładów, ale określenie kwoty w dolarach na to, co należy wymienić, jest ciągłym wyzwaniem. W projekcie zastosowano szybkie podejście do rynku z partnerem projektowym MB Real Estate. Hotele Hyatt i Hyatt Place mają być otwarte pod koniec 2020 roku.

Jednym ze sposobów, w jaki Walsh złagodził nieznane, było użycie usługi Holo Builder do przechwytywania zdjęć 360, aby udokumentować wczesne warunki i śledzić postępy. Obrazy 360-stopniowe mogły być udostępniane SOM i MB Real Estate, gdy nowe warunki zostały odkryte.

„Mamy skany przed rozpoczęciem rozbiórki, podczas rozbiórki, gdy jest wypatroszony, gdy wchodzą surowe”, mówi Johnston.

Co HoloBuilder dokumentuje wewnątrz, skany z drona rejestrują na zewnątrz. Budynek o powierzchni 345 000 stóp kwadratowych jest tak duży, że drony są jedną z niewielu technologii, które mogą objąć go w całości.

„Dronowanie było bardzo cenne”, mówi Johnston. „Kiedy możesz spojrzeć na zdjęcie lub przesunąć to zdjęcie lub manipulować nim, o wiele łatwiej jest zobaczyć, z czym pracujesz lub co musisz zrobić.”

Loty dronem pokazały, że oryginalny szpital miał balkony i przestrzeń zewnętrzną, a loty pokazały, gdzie były drzwi. Pokazały również uszkodzony ozdobny granit i terakotę, które wymagały naprawy.

MacRostie Historic Advisors z Chicago pomaga CHDG w procesie przyznawania historycznych kredytów podatkowych i doradza Walshowi, jak zachować sam budynek. Walsh planuje, że przebudowa County General zostanie zakończona do końca roku.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.