Cook County General Hospital’s $90-Million Redevelopment Saves a Chicago Icon

Até ao ano passado, o Cook County General Hospital ficou vago durante 17 anos. À medida que os planos de reabilitação se esfriavam, graffitis de ocupantes começaram a aparecer dentro do edifício de 1,2 milhões de metros quadrados, outrora conhecido como Chicago’s Ellis Island. Quando o pessoal do County General se mudou para o Hospital John H. Stroger em 2002, o edifício projetado por Paul Gerhard em 1914 não serviu a nenhum outro propósito além de refúgio dos elementos para os transeuntes. Ele foi listado quatro vezes separadamente na lista do grupo de preservação sem fins lucrativos Landmark Illinois dos locais históricos mais ameaçados, e sua fachada de tijolos, terracota e granito começou a desmoronar após anos de negligência e exposição.

“Quando chegamos aqui foi uma verdadeira confusão”, diz Ken Johnston, gerente de projeto sênior do empreiteiro geral Walsh Construction. “Você pode ver que alguns dos graffiti são modernos. Há alças do Twitter nele”

Walsh, arquiteto Skidmore, Owings and Merrill (SOM), o desenvolvedor de Chicago John T. Murphy e seu Murphy Development Group, MB Real Estate, Plenary Group e Granite Cos. formaram uma equipe de design-construção conhecida como Civic Health Development Group (CHDG) que respondeu a um Cook County RFP em 2015 pedindo propostas para salvar o hospital. Tentativas anteriores de re-desenvolvimento tinham falhado, principalmente porque todos os desenvolvedores queriam construir algo perto do local primeiro e lidar com o enorme elefante branco que é o County General mais tarde. Depois que o edifício foi adicionado ao Registro Nacional de Lugares Históricos em 2006, um esforço liderado por Landmarks Illinois, os esforços de reabilitação se tornaram elegíveis para créditos fiscais federais históricos e ganhou um adiamento da bola de demolição.

“Houve uma iniciativa em 2014 pelo presidente do Conselho do Condado de Cook Toni Preckwinkle para identificar o hospital como um ativo para o condado”, diz Bonnie McDonald, presidente de Landmarks Illinois, que defende a reutilização e reabilitação de edifícios históricos. “Na verdade, o nome para o processo de charrette foi chamado de ‘desbloquear o valor’, porque ela reconheceu que havia valor financeiro no próprio edifício do hospital e não apenas no terreno”

Both Landmarks Illinois e a Chicago Architecture Foundation apoiaram e aconselharam o condado em seu processo de charrette. A RFP do Condado de Cook ofereceu um terreno no vizinho Parque Pasteur e no Distrito Médico de Illinois para ajudar a trazer os promotores à mesa. Murphy Development inicialmente liderou com Walsh e SOM, e o resto do que se tornaria CHDG veio a bordo conforme os planos evoluíam.

“O plano foi dividido em quatro fases distintas, mas a peça fundamental de tudo isso é o próprio hospital”, diz Brian Lee, o parceiro da SOM responsável pelo design do projeto. “Você não pode realmente construir fases iniciais em torno dele até que você conserte o grande elefante na sala”

O projeto de $1 bilhão de dólares deCHDG, de quatro fases chamado Harrison Square planeja transformar o County General em um complexo de uso misto de 345.000 pés quadrados com 70.000 pés quadrados de espaço de escritório, um museu hospitalar de 4.000 pés quadrados, 25.000 pés quadrados de varejo e o resto um hotel duplo Hyatt House/Hyatt Place de 210 quartos. É uma redução do tamanho do enorme edifício, mas a SOM diz que maximiza o espaço utilizável.

A fase inicial de construção está orçamentada em $100 milhões e está listada no ranking ENR Midwest’s Top Starts deste ano. As fases futuras incluem planos para um edifício residencial que envolve um estacionamento já existente, dois empreendimentos de escritórios médicos e outro de uso misto no Pasteur Park.

“Primeiro veio a avaliação do que poderia realmente caber dentro do edifício”, diz Lee. “Que programas fariam sentido? Havia muitas permutações diferentes sobre as quais falávamos durante a fase de RFP. Conversa sobre residência, conversa sobre todos os escritórios e, por fim, nos estabelecemos sobre o que fazia mais sentido para a área em termos do que era necessário, bem como o que o edifício poderia acomodar – e isso foi dois terços hotel e depois os escritórios do resto”

Cook County não tinha desenhos estruturais, registros construídos ou qualquer referência à estrutura de aço do edifício. Walsh teve que confiar na microficha para os únicos registros disponíveis de qualquer documentação da construção inicial do edifício.

“O edifício foi construído em 1914. Era um enorme desconhecido para nós.”

– Ken Johnston, Gerente de Projeto, Walsh Construction

“Claro, eles não tinham nada”, diz Johnston. “O edifício foi construído em 1914. Era um enorme desconhecido para nós e à medida que nos aproximávamos de avançar com o trabalho”

Embora a maioria dos andares tivesse estrutura de aço leste-oeste, alguns inexplicavelmente tinham aço norte-sul. Algumas molduras eram torcidas para dar lugar a escadas em espiral que levavam a apartamentos para médicos residentes. Walsh substituiu o aço deficiente e mudou a estrutura quando necessário.

Telhados estavam severamente deteriorados, e os pisos superiores tinham se tornado o novo telhado. Todos eles precisavam ser substituídos por novas lajes de telhado. O lobby original tinha altura dupla, e a sua escada será a peça central de um dos hotéis.

As colunas de aço foram envoltas em telha de barro, que era a versão de 1914 da resistência ao fogo.

A estrutura original foi construída em arcos de barro. As colunas de suporte em aço foram envoltas em telha de barro e as paredes foram construídas à sua volta. Após a construção das paredes, os empreiteiros despejaram a cobertura.

“Quando demolimos as paredes, descobrimos onde estas trincheiras estão”, diz Johnston. “É porque costumava haver lá uma parede e eles despejaram a cobertura depois que as paredes foram construídas”. Acabamos com todos esses pequenos nós que eram realmente paredes jogadas naquele topping. Tivemos que voltar, demolir a trincheira, e depois tivemos que voltar e encher aquelas trincheiras para ter certeza que tínhamos um piso plano para começar um hotel”

O mármore nos degraus da escada de dupla altura para o novo saguão está gasto após cem anos de tráfego a pé.

Em 2007, duas asas negligenciadas do hospital viradas para norte foram demolidas pelo Condado de Cook e o aço foi deixado exposto onde estavam.

“Eles colocaram metal corrugado, mas realmente não estava protegido”, diz Johnston. “Aquele aço estava bastante deteriorado.”

Johnston diz que a equipe Walsh sabia, ao entrar, que haveria alguma substituição do deck, mas colocar um dólar no que precisava ser substituído é um desafio contínuo. O projecto tem uma abordagem rápida ao mercado com o parceiro de design-build MB Real Estate. Os hotéis Hyatt e Hyatt Place estão programados para abrir em finais de 2020.

Uma forma de a Walsh mitigar o desconhecido foi utilizar o serviço de captura de fotos 360 Holo Builder para documentar as condições iniciais e acompanhar o progresso. As imagens de 360 graus do site podiam ser partilhadas com a SOM e MB Real Estate à medida que novas condições fossem descobertas.

“Temos digitalizações antes da demolição começar, durante a demolição, quando é eviscerada quando os rough-ins estão a entrar”, diz Johnston.

O que a HoloBuilder está a documentar no interior, as digitalizações do drone estão a captar no exterior. O prédio de 345.000 metros quadrados é tão grande que os drones são uma das poucas tecnologias que podem cobrir tudo isso.

“Droning tem sido muito valioso”, diz Johnston. “Quando você pode olhar para uma foto ou mover essa foto ou manipulá-la, é muito mais fácil ver com o que você está trabalhando ou o que você precisa fazer”.

Vôos Drone mostraram que o hospital original tinha varandas e espaço ao ar livre, e os vôos mostraram onde estavam as portas. Eles também mostraram granito decorativo danificado e terra cotta que exigia reparos.

MacRostie Historic Advisors of Chicago está ajudando a CHDG a navegar no processo de crédito fiscal histórico e aconselhando Walsh sobre como preservar o edifício em si. Walsh planeja ter a renovação do County General concluída até o final do ano.

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