Reamenajarea de 90 de milioane de dolari a Spitalului General Cook County salvează o icoană din Chicago

Până anul trecut, Spitalul General Cook County a stat vacant timp de 17 ani. Pe măsură ce planurile de reamenajare se zbârnâiau, în interiorul clădirii de 1,2 milioane de metri pătrați, cunoscută cândva ca Insula Ellis din Chicago, au început să apară graffiti de la ocupanții ilegali. Când personalul de la County General s-a mutat peste drum, în 2002, la Spitalul John H. Stroger, clădirea proiectată de Paul Gerhardt în 1914 nu a mai avut alt scop decât acela de a servi drept refugiu împotriva intemperiilor pentru persoanele aflate în tranzit. A fost listată de patru ori separat pe lista celor mai periclitate locuri istorice a grupului non-profit de conservare Landmark Illinois, iar fațada sa din cărămidă, teracotă și granit a început să se prăbușească după ani de neglijență și expunere.

„Când am ajuns aici era o adevărată mizerie”, spune Ken Johnston, manager senior de proiect pentru antreprenorul general Walsh Construction. „Puteți vedea că unele dintre graffiti sunt moderne. Sunt mânere de Twitter în el.”

Walsh, arhitectul Skidmore, Owings and Merrill (SOM), dezvoltatorul din Chicago John T. Murphy și al său Murphy Development Group, MB Real Estate, Plenary Group și Granite Cos. au format o echipă de proiectare și construcție cunoscută sub numele de Civic Health Development Group (CHDG) care a răspuns la o cerere de ofertă a comitatului Cook în 2015, solicitând propuneri pentru salvarea spitalului. Încercările anterioare de reamenajare au eșuat, în principal pentru că toți dezvoltatorii au vrut să construiască mai întâi ceva în apropierea sitului și să se ocupe mai târziu de elefantul alb masiv care este County General. După ce clădirea a fost adăugată la Registrul Național al Locurilor Istorice în 2006, un efort condus de Landmarks Illinois, eforturile de reamenajare au devenit eligibile pentru credite fiscale istorice federale și a obținut o amânare de la mingea de demolat.

„A existat o inițiativă în 2014 a președintelui consiliului de administrație al comitatului Cook, Toni Preckwinkle, de a identifica spitalul ca fiind un activ pentru comitat”, spune Bonnie McDonald, președinte al Landmarks Illinois, care militează pentru reutilizarea și reamenajarea clădirilor istorice. „De fapt, numele procesului de charrette a fost numit „deblocarea valorii”, deoarece ea a recunoscut că există o valoare financiară în clădirea spitalului în sine și nu doar în teren.”

Atât Landmarks Illinois, cât și Fundația de Arhitectură din Chicago au sprijinit și au consiliat comitatul în procesul de charrette. Cererea de ofertă a comitatului Cook a oferit terenuri în Pasteur Park din apropiere și în Illinois Medical District pentru a ajuta la aducerea dezvoltatorilor la masa discuțiilor. Murphy Development a condus inițial cu Walsh și SOM, iar restul celor care vor deveni CHDG s-au alăturat pe măsură ce planurile au evoluat.

„Planul a fost împărțit în patru faze distincte, dar elementul central al întregului proiect este spitalul în sine”, spune Brian Lee, partenerul SOM responsabil cu designul proiectului. „Nu poți construi cu adevărat fazele inițiale în jurul lui până când nu rezolvi marele elefant din încăpere.”

Proiectul de 1 miliard de dolari al CHDG, în patru faze, numit Harrison Square, plănuiește să transforme County General într-un complex cu utilizare mixtă de 345.000 de metri pătrați, cu 70.000 de metri pătrați de spații de birouri, un muzeu al spitalului de 4.000 de metri pătrați, 25.000 de metri pătrați de vânzare cu amănuntul și, în rest, un hotel dual Hyatt House/Hyatt Place cu 210 camere. Este o redimensionare a clădirii masive, dar SOM spune că maximizează spațiul utilizabil.

Faza inițială a construcției este bugetată la 100 de milioane de dolari și este inclusă în clasamentul ENR Midwest’s Top Starts din acest an. Fazele viitoare includ planuri pentru o clădire rezidențială care se înfășoară în jurul unei parcări existente, două dezvoltări de clădiri de birouri medicale și o altă dezvoltare cu utilizare mixtă în Pasteur Park.

„Mai întâi a venit evaluarea a ceea ce ar putea încăpea de fapt în clădire”, spune Lee. „Ce programe ar avea sens? Au existat multe permutări diferite pe care le-am discutat în timpul fazei RFP. Conversații despre rezidențial, conversații despre toate birourile și, în cele din urmă, am ajuns la ceea ce avea cel mai mult sens pentru zonă în ceea ce privește ceea ce era necesar, precum și ceea ce putea găzdui clădirea – și asta a fost două treimi hotel și apoi restul birouri.”

Cook County nu avea desene structurale, înregistrări as-built sau orice referință a structurii metalice a clădirii. Walsh a trebuit să se bazeze pe microfișe pentru singurele înregistrări disponibile ale oricărei documentații de la construcția inițială a clădirii.

„Clădirea a fost construită în 1914. A fost o mare necunoscută pentru noi.”

– Ken Johnston, manager de proiect, Walsh Construction

„Bineînțeles, nu aveau nimic”, spune Johnston. „Clădirea a fost construită în 1914. A fost o necunoscută uriașă pentru noi și pe măsură ce ne apropiam de a merge mai departe cu lucrarea.”

În timp ce majoritatea etajelor aveau o structură de oțel est-vest, unele aveau, în mod inexplicabil, oțel nord-sud. Unele cadre au fost răsucite pentru a face loc scărilor în spirală care duceau la apartamentele pentru medicii rezidenți. Walsh a înlocuit oțelul cu deficiențe și a schimbat cadrele acolo unde a fost necesar.

Pardoselile acoperișului erau grav deteriorate, iar etajele superioare deveniseră noul acoperiș. Toate acestea trebuiau să fie înlocuite cu plăci de acoperiș noi. Holul original avea o înălțime dublă, iar scara sa va fi piesa centrală a unuia dintre hoteluri.

Poliile de oțel au fost învelite în țiglă de lut, care era versiunea din 1914 a ignifugării.

Structura originală a fost construită pe arcuri cu țiglă de lut. Coloanele de susținere din oțel au fost învelite în țiglă de lut, iar pereții au fost construiți în jurul lor. După ce pereții au fost construiți, antreprenorii au turnat topping-ul.

„Când am demolat pereții, am găsit unde sunt aceste șanțuri”, spune Johnston. „Se datorează faptului că acolo era un zid și au turnat topping-ul după ce au fost construiți pereții. Ne-am trezit cu toate aceste mici noduri care erau de fapt ziduri turnate în acel strat de acoperire. A trebuit să ne întoarcem, să demolăm șanțul și apoi a trebuit să ne întoarcem și să umplem acele șanțuri pentru a ne asigura că avem o podea nivelată pe care să începem un hotel.”

Maramura de pe treptele scării cu înălțime dublă pentru noul hol este uzată subțire după o sută de ani de trafic pietonal.

În 2007, două aripi neglijate ale spitalului, orientate spre nord, au fost demolate de Cook County, iar oțelul a fost lăsat expus acolo unde se aflau.

„Au pus metal ondulat, dar nu era cu adevărat protejat”, spune Johnston. „Acel oțel era destul de deteriorat.”

Johnston spune că echipa Walsh știa, la început, că va fi nevoie de înlocuirea unor punți, dar stabilirea unei sume de bani pentru ceea ce trebuie înlocuit este o provocare continuă. Proiectul are o abordare rapidă a pieței cu partenerul de proiectare și construcție MB Real Estate. Hotelurile Hyatt și Hyatt Place sunt programate să se deschidă la sfârșitul anului 2020.

Un mod în care Walsh a atenuat necunoscutul a fost utilizarea serviciului de captură foto 360 Holo Builder pentru a documenta condițiile timpurii și a urmări progresul. Imaginile de 360 de grade ale șantierului puteau fi împărtășite cu SOM și MB Real Estate pe măsură ce se descopereau noi condiții.

„Avem scanări înainte de începerea demolării, în timpul demolării, când a fost eviscerat, când se fac lucrările de amenajare”, spune Johnston.

Ceea ce HoloBuilder documentează în interior, scanările cu drona captează în exterior. Clădirea de 345.000 de metri pătrați este atât de mare încât dronele sunt una dintre puținele tehnologii care o pot acoperi în întregime.

„Droning-ul a fost foarte valoros”, spune Johnston. „Când poți să te uiți la o fotografie sau să muți acea fotografie sau să o manipulezi, este mult mai ușor să vezi cu ce lucrezi sau ce trebuie să faci.”

Zborurile cu drone au arătat că spitalul original avea balcoane și spații exterioare, iar zborurile au arătat unde erau ușile. Ele au arătat, de asemenea, granit decorativ deteriorat și teracotă care necesitau reparații.

MacRostie Historic Advisors din Chicago ajută CHDG să navigheze în procesul de credit fiscal istoric și îl consiliază pe Walsh cu privire la modul de conservare a clădirii în sine. Walsh plănuiește ca reamenajarea County General să fie finalizată până la sfârșitul anului.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.